ANA PONTES - ADVOCACIA IMOBILIÁRIA e TRIBUTÁRIA

Adquiriu um imóvel com dívidas pendentes? De quem é a responsabilidade: do vendedor ou do comprador?

No momento em que se vai  adquirir um imóvel já pronto ou usado, muitas questões, dúvidas e avaliações devem prevalecer,quais sejam :se o imóvel está em bom estado,  se foi realizada uma vistoria, verificar a documentação do imóvel e do condomínio, consultar preços, conhecer o condomínio, buscar informações com condôminos a respeito do condomínio entre muitas outras.

Infelizmente,  é comum se observar que muitas pessoas não olham e não colhem nenhuma ou quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos, principalmente o sonho da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.

Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia de encargos pendentes, como por exemplo, as taxas condominiais (o condomínio) em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem estava lá antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador (adquirente)?

Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência respondem esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.

O termo jurídico que explica essa obrigação e responsabilidade do ADQUIRENTE é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando adquire o imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.

No Direito Imobiliário e Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À COISA, ou seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da coisa”) e, portanto, a pessoa que lá se encontrava (no caso, o alienante), ao vende-la e transferi-la para outra pessoa (adquirente) não leva consigo as dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num linguajar mais claro: o imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não pode ser transportado, assim como as dívidas que dele advêm).

Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis juntamente à unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que compra do alienante) não exime quem está ingressando da unidade das responsabilidades que nela ficaram.

O artigo 1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o entendimento realmente é este, conforme sua redação que diz o seguinte:

• Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Ao alienante, nada o impede de transferir a unidade com dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado, buscando todas as informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive, irrelevante a forma de aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial ou uma simples compra e venda).

Há alguma possibilidade do  ADQUIRENTE  não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma dívida que não é sua?

SIM.

Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no contrato de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma ser de responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar no imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.

E se esta cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim teria direito?

SIM. 

O Judiciário já se manifestou no sentido de que cabe Ação de Regresso, advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo proprietário que aliena o imóvel. O STJ já decidiu desta forma em varias jurisprudências.

No caso de promessa de compra e venda, o entendimento é um pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.

Deve o ADQUIRENTE averiguar tudo em relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma surpresa desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.

Noutro lado, deparando-se com a hipótese descrita, procure um advogado especialista, explique a situação para obter um parecer correto e confiável para poder solucionar a problemática.

Melhores informações, consulte-nos diretamente pelo Whatsapp(11) 972992449