Atraso na entrega de imóveis e o Direito do Consumidor

Já é sabido que o  atraso na entrega do imóvel, em alguns casos, gera o dever de indenizar . O comprador, à vista disso, poderá judicialmente pleitear seus direitos.
Vejamos: Ao adquirir um imóvel, o comprador deve observar atentamente o prazo estipulado para entrega efetiva da unidade adquirida. Não só pelo seu interesse em usufruir do bem rapidamente. Mas também porque, se descumprida a data estipulada no contrato, o comprador poderá ser indenizado.

Qual seria essa indenização pelo vendedor em caso de atraso na entrega do imóvel?

O entendimento da maioria da jurisprudência é de que, em havendo atraso injustificado na entrega do imóvel, será devido ao comprador o valor correspondente à multa contratual, aos lucros cessantes e, em alguns casos, aos danos morais. O que são eles?

Multa contratual

Quando houver atraso na entrega do imóvel, o vendedor inadimplente é obrigado a pagar o valor correspondente à multa contratual, pois inobservou a cláusula de tempo limite para entrega do imóvel.

Saliente-se que, nos contratos de compra e venda com previsão de multa contratual somente ao comprador, o entendimento é de que tal ônus pode ser invertido para o vendedor.

Veja: Acaso o comprador descumprir uma cláusula contratual (deixa de pagar uma parcela do financiamento do imóvel, por exemplo), normalmente, arcará com uma multa de 2% do valor da propriedade. Do mesmo modo, caso haja inadimplência por parte do vendedor (entrega do imóvel fora do prazo estipulado), ele estará submetido à mesma consequência, ou seja, será obrigado a arcar com 2% do valor do imóvel, ainda que não haja cláusula expressa nesse sentido.

Lucros cessantes

O atraso na entrega do imóvel implica deduzir que o comprador deixou de usufruir do bem adquirido, seja para moradia ou locação.

 O comprador pode deixar  de receber aluguéis em relação aos meses nos quais não pôde utilizar o imóvel. Como consequência, o comprador tem direito a receber tais aluguéis durante o período de atraso da entrega do imóvel.

Para fins de cálculo, o valor do aluguel, para cada mês, representa a quantia de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Situações similares de atraso na entrega do imóvel são passíveis de condenação por violações morais. Devem ser específicas porque o Superior Tribunal de Justiça entende que o mero atraso na entrega não acarreta a compensação por danos morais. Há de haver, por conseguinte, um efetivo abalo moral decorrente do atraso. Trata-se de questões, em verdade, que precisam ser analisadas no caso concreto.

Ressalte-se que, por não existirem critérios objetivos para sua configuração, o pedido por danos morais, muitas vezes, é inviável.

Apesar disso, convém exemplificar algumas situações: eventualmente, importam em dano moral as particularidades vivenciadas por cada comprador (mudança de cidade para trabalhar, algum membro da família doente), aquele atraso na entrega de imóvel que perdurou por tempo excessivo etc.

Realça-se: em qualquer caso, a condenação por dano moral depende do caso concreto e do juízo de valor do magistrado.

Prazo:

O prazo para propor ação relacionada ao atraso na entrega do imóvel, segundo decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, é de dez anos, a contar da data do descumprimento contratual, que é o primeiro dia após o prazo estimulado de entrega do imóvel.

Se, por exemplo, houver atraso na entrega do imóvel a partir de junho de 2009, o comprador poderá pleitear os seus direitos – explicados anteriormente – até maio de 2019.

o Direito do Consumidor é um micro-sistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, sendo dotado de normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. No caso específico, o CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores "a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais" (art. 6º,V). Já o art. 51 do mesmo código estatui:

 "São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.

As únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: a) a existência de um caso fortuito ou de força maior ou b) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente consoante art. 14 do CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, (...)

Os atrasos geram inúmeros transtornos. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso. Outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar.

Já há um entendimento pacificado no STJ de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Um ponto importante, também, é que, pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2% também sobre o imóvel. É uma forma de fazer o feitiço virar contra o feiticeiro!

Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso.

Tal situação é nitidamente abusiva posto que pelo princípio consumerista da reparação integral, todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores –  excetuando-se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor – deverão  ser reparados da forma mais ampla e completa possível.  Assim, pode-se, em juízo, requer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária, anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo.

Vale registrar ainda que, conforme permissão do art. 46 do Código de Processo Civil, os adquirentes de um mesmo empreendimento poderão ajuizar ações em conjunto, de forma plúrima, angariando mais força e legitimidade para a ação e repartindo o valor das custas judiciais.

Enfim, os atrasos sempre geram inúmeros dissabores e prejuízos para os consumidores, que, com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingressar em juízo buscando a reparação através de ações de indenização por danos materiais e morais. Nos casos mais graves, o juiz poderá até fixar multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando, assim, a aceleração da conclusão da obra. Fique atento, consumidor inteligente é consumidor bem informado.

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Conclusão

Comprou imóvel há dez anos? Houve atraso na entrega da unidade adquirida? Como visto, provavelmente, você pode pleitear os seguintes valores: multa contratual (atraso), aquilo que deixou de receber (danos materiais) e, em alguns casos, o dano moral.

Provavelmente, a soma disso atingirá uma quantia considerável.

Vale lembrar novamente: você tem dez anos para exigir indenização em juízo!

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