Furto e roubo nas garagens dos edifícios - responsabilidade do condomínio e do síndico.



Furto e roubo nas garagens dos edifícios - responsabilidade do condomínio e do síndico.
Responsabilidade civil do condomínio - roubo e furto
Entre as situações mais comuns que ensejam responsabilização civil do condomínio está, certamente, a que é objeto deste breve estudo: a responsabilidade dos condomínios por furto ou roubo ocorrido nas garagens dos edifícios.
Em primeiro lugar, precisamos estabelecer a diferença entre furto e roubo: segundo o Código Penal, no primeiro verifica- se a subtração de coisa alheia móvel, mas no roubo há também o emprego de violência ou grave ameaça.
Por isso, o roubo é considerado, pelos estudiosos, caso fortuito ou de força maior, ou seja, um acontecimento que, em virtude de sua imprevisibilidade ou de sua inevitabilidade, rompe qualquer possibilidade de que se estabeleça nexo de causalidade entre o dano e qualquer conduta de alguém ligado ao condomínio. Dessa forma, os coproprietários somente responderiam na hipótese de prova de envolvimento de algum empregado do edifício.
Já em relação ao furto, os tribunais vêm entendendo, de forma praticamente pacífica, que pela ocorrência desse tipo de evento em unidade autônoma, o condomínio não responde, a menos que, mais uma vez, haja culpa de empregado que concorre para o crime.
Todavia, a responsabilidade do condomínio pelo furto em áreas comuns (e as garagens são as áreas comuns campeoníssimas nesse quesito) já produz debates mais acentuados entre os estudiosos e, principalmente, nos tribunais.
Em regra, o condomínio somente responde se tiver assumido o dever de guarda das citadas partes comuns do prédio, conforme o entendimento que vem sendo mais prestigiado entre os estudiosos e os julgadores. Difícil, no entanto, é interpretar, dada a complexidade cada vez maior das providências adotadas nos edifícios a respeito da questão da segurança, quando é que a comunidade está ou não assumindo o dever de guarda das áreas comuns. Ora, se na cobrança da cota condominial, certo quinhão é destinado à mantença, por exemplo, de vigias noturnos nas áreas da garagem, espera-se que o condômino obtenha a contraprestação daquele gasto: a oferta de segurança naquelas áreas guardadas. Assim, um furto significaria que o condomínio estaria rompendo seu dever jurídico de fornecer segurança (a contrapartida da despesa do condômino), surgindo, dessa forma, sua obrigação de indenizar ou responsabilidade civil.
Pode ser, também, que o condomínio assuma o dever de guarda de forma tácita, e não expressa. Isto é, mesmo sem ser aprovada em assembléia de condôminos, aquela prática de guarda torna-se um costume no edifício e há efetivo dispêndio com ela.
A discussão se torna ainda mais forte nas hipóteses em que o condomínio assume o dever de guarda das áreas destinadas a estacionamento de veículos, mas existe, na convenção, uma cláusula de não indenizar. Trata-se de uma cláusula específica, bastante comum, mediante a qual se estipula que, na hipótese de ocorrência de danos a veículos nas garagens ou outros danos percebidos em áreas comuns do edifício, o condomínio não indenizará o condômino ou morador lesado. Daí a indagação: prevalece a cláusula de não indenizar ou a assunção do dever de guarda pelo condomínio?
Em julgamento que pode ser considerado um leading case (isto é, um julgamento que norteia todos os demais julgamentos referentes à matéria), o Superior Tribunal de Justiça entendeu, na apreciação, em 25 de agosto de 1998, do Recurso Especial 139.860/SP, consagrando o entendimento do falecido ministro Carlos Alberto Direito, que deveria ser respeitada a cláusula impeditiva de indenização, pois ela expressava a vontade real dos condôminos, representando, a guarda colocada à disposição dos condôminos, um mero plus que não implicaria uma assunção de obrigação de indenizar.
Contudo, registre-se que tal entendimento foi abraçado pelo STJ por apertada maioria, sendo vencido o então relator, o ministro Waldemar Zveiter, para quem a cláusula de não indenizar não poderia se sobrepor ao fato de que os condôminos, quando assumissem o dever de guarda, deveriam indenizar-se uns aos outros na hipótese de ocorrência de danos que revelassem violação do aludido dever de guarda.
A controvérsia verificada no STJ se espalha pelos tribunais e julgamentos das instâncias inferiores, mas o entendimento do Ministro Direito deu frutos e até hoje é reforçado por outros recentes acórdãos daquele Tribunal Superior.
No julgamento do Recurso Especial 268.669, relatado pelo ilustre ministro Aldir Passarinho Júnior e oriundo do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ocorrido em 19 de abril de 2001, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça foi além e afirmou a irresponsabilidade do condomínio em hipótese em que a convenção não fazia qualquer menção à obrigação de indenizar danos ocorridos em garagem.
Em decisão mais detalhada e completa (Recurso Especial 618.533/SP, julgado em 3 de maio de 2007), relatada pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, a mesma Quarta Turma do STJ manteve o entendimento segundo o qual o condomínio somente responde se houver cláusula expressa na convenção nesse sentido, ressalvando, porém, que também responderá caso não haja regra convencional mas, ao menos, uma decisão de assembleia de condôminos que permita concluir pela assunção do dever de guarda das áreas comuns.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo portal G1, com dados fornecidos pela Secretaria de Segurança Pública de São Paulo no mês de julho de 2018, houve um aumento de furtos em condomínio. De janeiro à julho de 2018, foram 1300, contra 832 casos no mesmo período no ano de 2017, ou seja, um aumento de 56%.
É nessas horas que os condôminos se perguntam, o condomínio deve indenizar o condômino que foi vítima do furto?
Lembremos que preceitua o art. 1.348, em seu inciso V do Código Civil, o qual assevera que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Embora o síndico tenha o dever de guarda, atribuir-lhe a culpa por essa mera obrigação, e dizer o condômino que houve falha na implantação do sistema de segurança, enfrenta contradição na própria argumentação, haja vista que o condômino também é dono, cabendo, também, a ele o dever de cuidar da segurança.
É por essa razão que doutrina e os tribunais entendem que o condomínio apenas pode ser obrigado a indenizar o condômino se esta cláusula estiver previamente descrita na convenção.
A referida decisão ainda permite concluir, pelo entendimento do egrégio STJ, no sentido de que a responsabilidade do síndico nesse tipo de situação está limitada aos meios a ele conferidos pelo orçamento edilício para que promova a segurança, ainda que a convenção lhe atribua tal obrigação. Registre-se que, de fato, o Código Civil, quando trata das atribuições do síndico em seu art. 1.348, inciso V, primeira parte, diz competir a esse último diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. O STJ aplica, então, interpretação restritiva a tal dispositivo legal a fim de relacionar a responsabilidade do síndico aos meios que são colocados à sua disposição pelos demais condôminos.
Porteiro noturno ou vigia
Um último aspecto da decisão mencionada a ser realçado é que a existência, em condomínios, de porteiro noturno ou vigia em guarita não é considerada, pelo STJ, evidência de assunção do dever de guarda das áreas comuns pela comunidade. Cremos ser possível a extensão desse raciocínio para o uso de circuito interno de câmeras de segurança, devendo ser analisado, em cada caso concreto, se a adoção das câmeras objetivava prevenir o ilícito ocorrido. Se existirem câmeras em número razoável nas garagens do prédio, a assunção de guarda pelo condomínio dessas partes comuns se presumirá e ele poderá ser responsabilizado.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro segue a mesma linha do STJ apontada, conforme se verifica na decisão a seguir proferida nos autos da Apelação Cível 30.323, de 31 de outubro de 2006, da lavra da desembargadora Maria Henriqueta Lobo:
Ação de indenização ajuizada por condômino em face do condomínio. Danos materiais. Arrombamento e furto de objetos em veículo do condômino-autor que se encontrava na garagem do condomínio-réu. Sentença de improcedência. Apelo do autor, beneficiário da gratuidade de justiça. Preparo do recurso efetuado. A circunstância de ter o requerente da gratuidade recolhido à custa do recurso por ele interposto, demonstra que ele tem condições para fazer frente às despesas judiciais, implicando renúncia tácita ao beneficio requerido. Revogação do beneficio. Inexistindo cláusula expressa na convenção relativa à guarda e vigilância não responde o condomínio por eventuais furtos ocorridos na garagem do prédio. Não caracterizada a culpa do condomínio ou de seus prepostos. Somente é cabível a indenização ao condômino, com relação a furtos em automóveis, quando houver efetiva falha na segurança, adrede prevista e contratada. Ausência do dever de indenizar. Recurso a que se nega seguimento, com base no artigo 557 do Código de Processo Civil, revogado o benefício da gratuidade de justiça.
Assim sendo, profetizando que a crescente preocupação social com segurança imporá aos condomínios maiores investimentos em segurança e, consequentemente, mais hipóteses de assunção de dever de guarda, podemos afirmar que os condomínios em edifícios:
a) Não são responsáveis pela ocorrência de roubo em áreas comuns ou unidades autônomas, por ser considerado caso fortuito ou de força maior, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;
b) Não são responsáveis por furto nas unidades autônomas, dado o entendimento dos tribunais no sentido de
que compete aos titulares delas sua guarda, a não ser que um empregado seu esteja envolvido no crime;
c) Serão responsáveis por furto nas áreas comuns, entre as quais as garagens, caso exista previsão expressa na convenção ou caso os condôminos tenham adotado alguma deliberação assembléia que indique a assunção do dever de guarda de tais áreas.
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