Atrasou o condomínio? Nova regra cobra mais rápido e pode seu imovel ser penhorado e leiloado

Atrasou o condomínio? Nova regra cobra mais rápido e pode tirar sua casa...

Quem tem apartamento próprio ou alugado sabe que todo mês chega o boleto do condomínio. Porém, pode acontecer de o morador não ter dinheiro suficiente para quitar a dívida. O que acontece nesses casos? Se o morador não pagar o condomínio, ele terá um prazo bancário, geralmente de 30 dias, para quitar a dívida, mas precisará arcar com multa de 2%, juros de 1% ao mês, mais correção pela inflação do período atrasado. Renato Daniel Tichauer, presidente da Assosíndicos (Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo), afirma que, em geral, o primeiro passo é a administradora do condomínio entrar em contato com o morador por carta ou através do síndico para verificar se de fato não houve o pagamento. Se o atraso entra para o segundo mês, a administradora passa o pedido de cobrança para um advogado, que precisa ser contratado pelo condomínio. Se não houver pagamento, o escritório de advocacia já pode entrar com a ação contra o proprietário para exigir o pagamento. Para os advogados especialistas em direito imobiliario não existe um valor mínimo para entrar com um processo, mas é preciso avaliar a dívida. “Por uma taxa de condomínio de R$ 100 não se justifica o ingresso de ação antes de alguns meses de atraso. Já um condomínio de luxo, com cota condominial de R$ 3.000, por exemplo, uma única cota ja justifica o ingresso da Ação.

A situação causa transtornos aos demais moradores, que acabam tendo de repartir a cota de quem atrasa. Em um condomínio de 12 apartamentos , por exemplo, um dos moradores não arca com suas obrigações condominiais há mais de três anos. 
– A taxa de condomínio subiu 10% para os demais em razão deste inadimplente .

Outros transtornos vieram a reboque: o Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndio (PPCI) está atrasado, em razão de adaptações na estrutura que não puderam ser feitas devido à falta de dinheiro.

O que pode sofrer o inadimplente

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A multa por atraso nas taxas da conta do condomínio é de 2%, além de juros de 1% ao mês. Mas este não é o único contratempo do inadimplente: quem deixa de pagar este boleto corre risco de ter o imóvel leiloado por determinação judicial. Em caso de imóvel alugado, mesmo que o condomínio seja responsabilidade do inquilino, quem perde o imóvel é o proprietário. Nesse caso, o inquilino fica sujeito a uma ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel.
A lei ficou mais dura em 2016, quando o novo Código do Processo Civil determinou que o documento de cobrança da taxa condominial tem o mesmo peso de um cheque preenchido e assinado pelo devedor. Isto dá ao credor o direito de pedir, na Justiça, a execução da dívida sem ter que mover um processo de conhecimento. 
– Esta mudança agilizou bastante o processo de cobrança das dívidas, já que no dia seguinte ao vencimento o síndico pode ingressar com pedido de execução.

Na prática, entretanto, os administradores costumam buscar a negociação amigável com os inadimplentes e aguardar até 90 dias antes de acionar a Justiça. 
– A conciliação é uma forma de evitar inconvenientes entre vizinhos, mas tem que haver bom senso de ambas as partes .
Quem está devendo também pode sofrer restrições de uso de estruturas que gerem custos dentro do próprio condomínio, como salões de festa, lavanderia e academia, desde que estas medidas estejam previstas na convenção do edifício. 
– Por outro lado, não se pode impedir que o inadimplente circule pela área comum do condomínio, uma vez que ele também é, em parte, proprietário.

O que diz a lei

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- Válido desde março de 2016, o novo Código do Processo Civil endureceu as regras para quem atrasa as taxas de condomínio.
- O boleto de cobrança se tornou um título executivo, ou seja, vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor.
- Isto possibilitou que, em caso de atraso, os condomínios entrem na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida (fase em que o juiz determina o pagamento do débito em até três dias), em vez de mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que é mais demorado. 
- A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o proprietário do imóvel tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida.
- A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes. 
- No entanto, se o condômino não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo).
- Para que peça a execução da dívida, no entanto, o condomínio precisa seguir algumas regras: é preciso que o valor da taxa de condomínio esteja estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente.
- Sem seguir estas regras, a dívida até pode ser cobrada na Justiça, mas na modalidade anterior à da mudança no Código de Processo Civil, atravessando todo rito judicial.  

Direitos e deveres dos condôminos

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- O morador inadimplente só poderá ter cortado acesso a água ou gás de uso comum do condomínio se houver uma segunda alternativa de abastecimento, diretamente em seu imóvel.
- Mesmo quem está inadimplente não pode ser privado de utilizar as estruturas comuns do condomínio, pois a Justiça entende que ele também é, em parte, proprietário de áreas como elevador, jardim e estacionamento rotativo. 
- Entretanto, há entendimento judicial de que, caso este uso traga custos ao condomínio (como salão de festas, academia e lavanderia), o morador inadimplente poderá ter o uso vetado pelo síndico, desde que definido na convenção condominial. 
- A multa aplicada aos débitos condominiais não deve ser superior a 2%, além de juro limitado a 1% ao mês e correção monetária conforme a inflação. 
- Ao morador que reiteradamente atrasa seu pagamento, pode ser aplicada uma multa de até cinco vezes o valor da taxa de condomínio, mas isto precisa estar determinado na convenção. 
- A inscrição do inadimplente em cadastros negativos de crédito, como SPC e Serasa, poderá ser aceita pelo juiz, desde que pedida pelo condomínio.  
- Inquilino pode sofrer ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel.

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