O QUE FAZER QUANDO O VENDEDOR SOME OU MORRE SEM PASSAR A ESCRITURA DE UM IMOVEL?

O QUE FAZER QUANDO O VENDEDOR SOME OU MORRE SEM PASSAR A ESCRITURA DE UM IMOVEL?

Esta situação causa insegurança ao adquirente do imóvel, na medida em que segundo a lei só é proprietário do imóvel quando se realiza seu efetivo registro no cartório de registro.

Portanto, enquanto aquele vendedor não passa a escritura (para ser registrada na matrícula do imóvel), o proprietário continua sendo o vendedor daquele imóvel. No dia a dia do mercado imobiliário, não raras as vezes ocorre de compradores perderem seus imóveis pela falta de seu efetivo registro.

Diante desta situação, como deve o comprador do imóvel proceder para que o vendedor passe a escritura pública? Este artigo pretende demonstrar como agir nestas situações.

Muitas vezes se adquire um imóvel através de um contrato particular de promessa de compra e venda em que o promitente comprador se compromete a pagar pelo imóvel (pode-se mencionar em uma entrada e prestações mensais, por exemplo). Quando da quitação do preço, o promitente vendedor deve passar a escritura pública.

Para tanto, deve o comprador solicitar o termo de quitação ao vendedor e entrar em contato para que seja passada a escritura pública.

Ocorre que muitas vezes o promitente vendedor não toma as devidas providências para passar a escritura pública definitiva. Sendo assim o que pode o comprador fazer?

I - A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA QUE PASSE A ESCRITURA PÚBLICA

Inicialmente deve o comprador entrar em contato com o vendedor, demonstrando a quitação do imóvel e pedindo que seja passada a escritura pública, para posterior registro.

Se o vendedor for uma construtora ou uma empresa de empreendimentos imobiliários, o aconselhável é que o comprador telefone para a central de atendimento e explique a situação. É importante, neste caso, que seja anotado o número do protocolo daquela ligação telefônica e o nome do atendente.

Se mesmo assim o vendedor continuar omisso, deve o adquirente daquele imóvel notificar o vendedor por carta com a viso de recebimento (correios) ou através do cartório de registro de títulos e documentos, demonstrando que todas as parcelas referentes a aquisição do imóvel foram pagas e solicitando que o vendedor, finalmente, outorgue a escritura pública de compra e venda. É importante que seja dado prazo razoável para a outorga da escritura por parte do vendedor.

Lembrando que o comprador só será o efetivo proprietário do imóvel após o efetivo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente. Antes disso, o adquirente será tão-somente (na maioria dos casos) possuidor daquele imóvel.

II - DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Ultrapassada a devida notificação, caso o vendedor não se manifeste no sentido de passar a escritura pública do imóvel, é possível que o adquirente do imóvel proponha uma ação judicial chamada Adjudicação Compulsória.

Esta ação pretende fazer com que o juiz profira uma sentença que tem por finalidade substituir a escritura pública do imóvel, de forma que esta sentença ingressará no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o juiz dará suprimento a falta de manifestação do vendedor do imóvel.

Muitas vezes esta ação judicial pode ser realizada em conjunto com um pedido de danos morais pela demora excessiva por parte do vendedor. Em alguns casos, ainda, costuma incidir sobre o imóvel o gravame da hipoteca, como será explicado a seguir.

Em alguns casos, para não entrar com a ação de adjudicação compulsória (seja por desconhecimento ou por acreditar que seja mais difícil), procede-se com o pedido de usucapião, porém, segundo o Provimento n. 65 do CNJ, deverá ser justificado o motivo pelo qual a transferência não observou o procedimento comum, ensejando, inclusive, no indeferimento da usucapião, por não ser o meio correto.

Com o falecimento do promitente vendedor, existe a possibilidade de ingressar com uma ação de adjudicação compulsória para obtenção desta escritura do imóvel.

A adjudicação compulsória é uma ação judicial utilizada para promover este registro imobiliário quando por razões diversas, como a morte do vendedor, não é possível concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva.

Esta ação permite obter, por meio de sentença, uma carta de adjudicação. Com este documento é possível dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis para realizar a transferência do imóvel diretamente em sua matrícula.

Desta forma é possível realizar a regularização da documentação do imóvel e garantir a propriedade do imóvel ao comprador.

Os principais documentos exigidos para realizar esta averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, são:

• Mandado Judicial em via original ou cópia autenticada pelo Poder Judiciário ou Tabelionato de Notas;
• Guia de ITBI recolhida;
• Guia de FRJ recolhida nos autos (Para processos anteriores a 15/07/2005);
• Para imóveis rurais: CCIR, CND de ITR e CND do IBAMA;

No decorrer do trâmite poderão surgir exigências, de acordo com cada situação. Por isso, orientamos o contato prévio com o Cartório de Registro de Imóveis para certificar-se de eventuais documentos que sejam necessários.

II - QUANDO O IMÓVEL ESTÁ GRAVADO DE HIPOTECA

Nos casos de imóveis de construtoras, muitas vezes pode ocorrer de o imóvel estar gravado de hipoteca. Isto porque muitas vezes as construtoras se utilizam desta forma de garantia para financiar a obra.

Nestes casos, muito embora exista sobre o imóvel a hipoteca, o comprador deste imóvel não pode ser prejudicado.

Neste sentido, inclusive, a justiça entende que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:

a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Na verdade, a hipoteca tem de ser baixada na matrícula do imóvel para que haja o efetivo registro da escritura pública em nome do adquirente do imóvel.

III - A OMISSÃO DO VENDEDOR EM PASSAR A ESCRITURA GERA DANOS MORAIS AO COMPRADOR?

A questão referente aos danos morais deve se analisada caso a caso. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais tem o entendimento de que a demora injustificada da Construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.

Necessitando de maiores informações sobre o enunciado, contate nos diretamente pelo WHATSAPP (11) 972992449.